Veille jurisprudentielle – Immobilier – Avril 2021
Le département Immobilier de Franklin vous adresse sa veille jurisprudentielle.
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Faute contractuelle et responsabilité délictuelleLa société K confie à la société D la construction d’un bâtiment, qu’elle loue à la société KN. Cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 mars 2021 n°19-18.319 |
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Condamnation au paiement d’indemnités – TVATrois caisses d’assurance et prévoyance professionnelles, maîtres d’ouvrage, obtiennent d’une Cour d’appel la condamnation d’entreprises en charge de la réhabilitation de leur siège à leur payer des indemnités HT au titre de malfaçons. Invoquant le principe de réparation intégrale du préjudice, les caisses se pourvoient en cassation et font valoir que c’est « à celui qui prétend limiter sa condamnation à un montant HT de démontrer que le maître de l’ouvrage victime des désordres récupère la TVA ». Cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 mars 2021 n° 19-23.599 |
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PUV et effets de la révocationAux termes d’une PUV, un bénéficiaire C s’est engagé à payer au promettant H une indemnité mensuelle destinée à compenser l’impossibilité pour H de louer son immeuble pendant la durée de la PUV, cette indemnité étant acquise à H à défaut de réitération de la PUV. Par la suite, H et C signent une convention constatant la caducité de la PUV et l’immeuble est promis à un tiers. Le tiers n’ayant pas levé l’option, H l’assigne avec C en paiement de dommages-intérêts. Estimant que la convention constatant la caducité de la PUV ne renferme aucune renonciation de H à l’indemnité et que cette dernière est due par C du fait de la non-réalisation des conditions suspensives et de la non-levée de l’option, la Cour d’appel condamne C à indemniser H. Cassation pour violation des anciens articles 1134 et 1184 du Code civil dont il résulte que « la révocation, d’un commun accord, d’un contrat à exécution instantanée a pour effet de l’anéantir rétroactivement en toutes ses clauses, sauf stipulation contraire ». La Cour de cassation transpose dans cet arrêt le principe classique de la rétroactivité de la révocation mutuelle en matière de vente (Cass. Com., 14 décembre 2010 : pourvoi n° 09-71.610). Cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 mars 2021 n°20-13.276 |
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Force majeure et imprévisibilitéUn sous-traitant E a confié à un 2nd sous-traitant O le décapage des portes d’une écluse. Le chantier interrompu en raison d’une présence amiante, O a réclamé des dommages et intérêts à E. Pour limiter la condamnation de E, la Cour d’appel estime que la présence d’amiante constituait pour E un cas de force majeure dès lors qu’il n’était ni propriétaire ni gardien de l’écluse et n’avait pas la maîtrise du chantier. Cassation pour violation des anciens articles 1147 et 1148 du Code civil au motif que sans rechercher «si la présence d’amiante dans une peinture ancienne recouvrant les portes de l’écluse n’était pas prévisible pour la société E, société spécialisée qui avait sous-traité le décapage des portes à la société O», la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Les qualités professionnelles de l’intéressé sont en effet prises en considération dans l’appréciation de l’imprévisibilité. De même, n’est pas imprévisible, la démission successive de 2 maîtres d’œuvre pour un promoteur immobilier (Civ. 3e, 13 juill. 2016, n°15-20.190), ou l’occupation de locaux pendant plus de 2 ans par des squatters pour un professionnel de l’immobilier (Com. 8 déc. 2009, n°08-70.331). Cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 mars 2021 n°20-14.509 |
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Clause résolutoire et indemnité d’occupationSe prévalant du non-paiement de frais de poursuite dans le mois suivant la signification de leur commandement de payer, des propriétaires assignent en référé leur preneur, exploitant de résidence de tourisme, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire (CR) et sollicitent sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation contractuelle. Le preneur s’acquitte des frais de poursuite 3 jours plus tard. La Cour d’appel fait droit aux demandes des propriétaires. Cassation au motif qu’en allouant une indemnité d’occupation et non une provision, la Cour d’appel a excédé ses pouvoirs et violé l’article 809 alinéa 2 du Code civil. Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 mars 2021 n°20-13.639 |
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Loyers commerciaux et Covid–19Un bail commercial stipulait une clause d’indexation prévoyant qu’elle ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer indexé en-deçà du loyer initial. La Cour d’appel ne déclare pas l’intégralité de la clause d’indexation réputée non écrite mais limite la sanction au seul plancher. L’arrêt est confirmé par la Haute Cour qui juge qu’ayant retenu que « seule l’indication d’un loyer plancher était contraire aux dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier » et estimé souverainement que ce plancher était dissociable du reste de la clause d’indexation, la Cour d’appel a exactement pu en déduire que seul le plancher illicite devait être réputé non écrit. Cet arrêt s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle actuelle de sauvetage des clauses d’indexation irrégulières. La clause d’indexation, expurgée de son élément d’illicéité, n’a pas à être intégralement censurée : « Seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l’article L.112-1 du Code monétaire et financier est réputée non écrite (Cass. 3ème civ., 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-23.058). Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 mars 2021 n°20-12.345 |
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Clause résolutoire et suspensionUn bailleur signifie un commandement visant la clause résolutoire (CR) à son preneur pour qu’il respecte les heures d’ouverture du snack qui lui était loué. Le commandement demeurant infructueux 1 mois après sa signification, le bailleur poursuit l’acquisition de la CR que constate le Tribunal. La Cour d’appel déclare irrecevable la demande de suspension de la CR présentée pour la 1ère fois par le preneur en cause d’appel. Cassation pour violation de l’article L.145-41 du Code de commerce au motif que « la résiliation du bail commercial n’avait pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée ». Il résulte en effet classiquement de ce texte qu’un preneur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la CR tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, soit tant que la décision est susceptible de recours suspensif d’exécution (article 500 du CPC). Une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la CR sera définitive à défaut d’appel dans un délai de 15 jours à compter de sa signification, tandis qu’un jugement au fond sera définitif passé le délai d’1 mois après sa signification. Cour de cassation, 3ème chambre civile 11 mars 2021 n°19-26.346 |
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Charges récupérablesAux termes d’un bail commercial, les parties sont convenues que les honoraires de gestion directs et indirects seraient à la charge du locataire et calculés au prorata de la surface louée. Le bailleur assigne le preneur en paiement d’honoraires de gestion. La Cour d’appel le déboute au motif que «le prix du bail doit être certain et résulter des clauses du contrat, ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs du contrat, qu’il en est de même des charges incombant au bailleur et qui sont transférées au locataire, lesquelles sont alors un supplément de loyer, et que, si cette charge supplémentaire d’honoraires de gestion locative est expressément prévue au contrat, son montant n’est ni déterminé ni déterminable». Cassation pour violation de l’ancien article 1134 du Code civil : les stipulations du bail commercial suffisaient à mettre les honoraires de gestion à la charge du preneur. Rappelons que depuis la loi Pinel, les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux loués ne peuvent plus contractuellement être imputés au preneur (R.145-35 4° du Code de commerce), contrairement aux honoraires de gestion technique (CA Douai, 12 juillet 2018, RG n°18/00485). Cour de cassation, 3ème chambre civile 11 mars 2021 n°20-11.746 |
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Imprescriptibilité de l’action en expulsionUne Cour d’appel a déclaré irrecevable comme prescrite l’action d’un propriétaire tendant à l’expulsion de l’occupant d’un logement de fonction, accessoire d’un contrat de travail ayant pris fin. Cassation pour violation des articles 544 et 2227 du Code civil au motif que « L’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription ». Cet arrêt reproduit les termes d’un arrêt de la Cour de cassation du 10 septembre 2020 (pourvoi n°19-13.130). Dans la mesure où la revendication sanctionne le droit de propriété qui est perpétuel, elle ne peut elle-même qu’être imprescriptible. Cour de cassation, 3ème chambre civile 25 mars 2021 n°20-10.947 |
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GAPDUn preneur a remis à son bailleur une garantie bancaire à première demande (GAPD) destinée à couvrir le paiement des travaux de remise en état des lieux, étant convenu que la GAPD ne pourrait être appelée qu’« en cas de départ du locataire ». Dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement, le bailleur signifie au preneur son droit d’option et refuse le renouvellement moyennant paiement d’une indemnité d’éviction. La banque du preneur ayant refusé d’exécuter la GAPD, le bailleur l’assigne en référé en exécution de son engagement. La Cour d’appel rejette cette demande en retenant que si l’exercice du droit d’option par le bailleur mettait fin au bail, le départ du preneur était subordonné au paiement d’une indemnité d’éviction et que celui-ci était en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au règlement de l’indemnité. La Cour de cassation confirme cet arrêt en jugeant que par ces seuls motifs la Cour d’appel a pu en déduire « l’appel de la garantie, qui était prématuré, se heurtait à une contestation sérieuse ». Pour éviter un tel écueil, les bailleurs devront convenir que la GAPD couvrant les travaux de remise en état pourra être appelée dès la fin du bail. Cour de cassation, 3ème chambre civile 25 mars 2021 n°20-11.071 |
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Expertise opposabilitéUne SCI propriétaire, assignée en réparation d’infiltrations, appelle en garantie son locataire et son assureur S, la société D ayant effectué des premiers travaux de reprise et son assureur Axa. Une ordonnance annule les assignations délivrées par la SCI à S, D et Axa et prescrit une expertise. Après dépôt du rapport d’expertise, l’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a déclaré nulles les assignations de la SCI. Dans ce cadre, une Cour d’appel estime que la SCI ne peut se fonder sur les constatations et conclusions du rapport d’expertise pour exercer son action directe à l’encontre d’Axa qui n’a pas participé à l’expertise. Cassation pour défaut de de base légale. Lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il appartient alors au juge de rechercher si le rapport d’expertise est corroboré par d’autres éléments de preuve (Cass. 1ère civ., 9 septembre 2020 : pourvoi n°19-13.755). Cour de cassation, 3ème chambre civile 25 mars 2021 n°16-23.018 |
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Clause résolutoireUn bailleur délivre à son preneur un commandement visant la clause résolutoire (CCR) de procéder dans le délai d’1 mois aux travaux de peinture extérieure de l’immeuble prévus au bail et à la reprise de l’exploitation de sa boutique. La Cour d’appel ayant relevé que le CCR comportait la reproduction littérale des clauses du bail relatives aux travaux incombant au preneur et visait les constats d’huissier décrivant les manquements reprochés constate la résiliation du bail. Le preneur se pourvoit en soutenant que le CCR était imprécis ne visant que les constats d’huissier sans dire en quoi l’immeuble n’eût pas été entretenu et ni en quoi il n’y avait pas exploitation des locaux. Rejet du pourvoi au motif que la Cour d’appel a souverainement déduit de ses constatations que le preneur a pu prendre l’exacte mesure des injonctions qui lui ont été adressées. La Cour de cassation vient ici tempérer l’exigence du caractère précis du CCR. Dès lors que les manquements du preneur au regard de ses obligations contractuelles sont identifiés et matérialisés par des constats d’huissier, le juge du fond peut valablement constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cour de cassation, 3ème chambre civile 25 mars 2021 n°19-20.458 |
