Condition suspensive

Une promesse de vente avec faculté de substitution sous condition suspensive d’obtention de prêt avant le 01/03/2015 doit être réitérée avant le 31/03/2015. Une SCI se substitue au bénéficiaire le 27/04/2015 et obtient le prêt le 28/04/2015. La SCI qui a assigné le promettant en perfection de la vente est déboutée par la Cour d’appel. Dans son pourvoi, elle soutient que (i) seul, le bénéficiaire pouvait se prévaloir de la défaillance de la condition stipulée dans son intérêt exclusif, (ii) le comportement du bénéficiaire au-delà du 01/03/2015 établissait qu’il y a renoncé, (iii) la date d’expiration de la promesse constituait uniquement le point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter. La Cour de cassation rejette le pourvoi et juge qu’en relevant qu’à la date d’expiration de la promesse, la condition suspensive n’a pas été réalisée, la Cour d’appel a déduit à bon droit que chacune des parties pouvait, à partir de cette date, en invoquer la caducité. La renonciation à une condition suspensive même stipulée dans un intérêt exclusif doit donc intervenir expressément avant la réitération de la promesse.

Cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 février 2021 n°20-15.913

Construction de maison individuelle

Une Cour d’appel a jugé qu’il ne pouvait être reproché au constructeur d’une maison individuelle sur plan de ne pas avoir pris en compte la bonne configuration de la parcelle sur laquelle la construction devait être édifiée, dès lors qu’à la date de signature de son contrat, il n’était pas informé de la servitude qui devait servir au passage des canalisations à destination du réseau public, laquelle n’a été créée que le jour de la signature de l’acte authentique de vente de ladite parcelle, 9 mois plus tard.

Considérant qu’il résulte des articles L.231-2 et R.231-4 du CCH que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter les énonciations relatives à la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire avec les raccordements aux réseaux divers, la Cour de cassation casse cet arrêt pour violation des textes susvisés en jugeant « qu’il incombe au constructeur de maison individuelle avec fourniture du plan de s’assurer de la nature et de l’importance des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics ». Pas de tolérance sur la maîtrise du foncier !

Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 février 2021 n° 19-22.943

Démolition et zones protégées

L’article L.480-13 du Code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur de 2015 à 2018, limitait l’action en démolition des tiers aux constructions situées en zones protégées ou à risques limitativement visées au 1° de l’article. Pour demander la réformation de l’arrêt ordonnant la démolition de leur maison, des propriétaires ont font valoir qu’à la date de délivrance de leur permis de construire en 2010, la zone de construction n’était pas classée dans l’une de ces zones. Leur pourvoi est rejeté au motif qu’à la date où la Cour d’appel a statué, la construction « était située dans un périmètre classé en zone rouge du plan de prévention du risque d’inondation », de sorte que « la condition tenant à la localisation de la construction dans l’une des zones mentionnées au 1° de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme était remplie ». La situation prise en compte est donc celle en vigueur au jour où le juge statue et non celle existant à la date du permis de construire au nom du respect des « objectifs de protection et de prévention » poursuivis par la loi.

Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 février 2021 n°20-13.627

Vente d’immeuble et résolution

Constatant l’existence de vices cachés, une Cour d’appel a prononcé la résolution d’une vente d’appartements qui avaient été mis en location par l’acheteur. Alléguant qu’il appartenait au juge de tirer les conséquences légales de la résolution et d’ordonner d’office la restitution des fruits perçus par l’acheteur, le vendeur a poursuivi la réformation de l’arrêt. La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que « si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue bien une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut la prononcer d’office ». Le vendeur n’ayant en l’espèce formé aucune demande au titre de la restitution des loyers et avantage fiscal perçus par l’acheteur, c’est à bon droit que la Cour d’appel a limité la restitution à l’immeuble vendu. Cet arrêt confirme la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle si à la suite de l’annulation d’une vente, les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant sa conclusion, le juge n’est pas tenu, à défaut de demande expresse en ce sens, d’ordonner la restitution du prix en même temps que la reprise de la chose vendue (Cass. 1^ère civ., 6 février 2019 : pourvoi n°17-25.859).

Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 février 2021 n°20-11.037

Location en meublé de courte durée

Un propriétaire d’un bien à usage d’habitation a été condamné par la Cour d’appel de Paris au paiement d’une amende pour avoir consenti des locations « de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », sans avoir sollicité l’autorisation de changement d’usage de l’article L.631-7 du CCH. Jugeant que les articles L.631-7 alinéa 6 et L.631-7-1 du CCH sont conformes à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, la Cour de cassation rejette le pourvoi du propriétaire au motif que sauf exception (location à un étudiant, location de la résidence principale jusqu’à 4 mois ou bail mobilité), la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour moins d’un an à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, soumis à autorisation administrative préalable. Deux autres arrêts du même jour de la Haute Cour (pourvois n°19-13.191 et 19-11.462) confirment cette jurisprudence qui permettra à la Ville de PARIS de poursuivre sa lutte contre les locations via Airbnb et autres sites de locations touristiques de courtes durées.

Cour de cassation, 3ème chambre civile du 18 février 2021 n°17-26.156

Loyers commerciaux et Covid-19

Intéressante décision du Tribunal Judiciaire de Paris sur l’exigibilité des loyers commerciaux en temps de crise sanitaire. Après avoir rappelé qu’en « application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée », le Tribunal a jugé que « Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité. » pour rejeter la demande de restitution des loyers payés par un preneur dont les locaux ont été fermés administrativement du 15 mars au 11 mai 2020 du fait des mesures de législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la covid-19.

Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre du 25 février 2021, RG n°18/02353