Jurisprudence
L’actualité jurisprudentielle de ces derniers mois démontre une fois de plus la nécessité pour les acquéreurs de se montrer prudents lors de l’acquisition de sites anciennement industriels.
Par un arrêt du 23 novembre 2011, le conseil d’Etat a considéré que le propriétaire d’un terrain peut être déclaré responsable de l’élimination des déchets qui s’y trouvent et être tenu de sa remise en état en sa qualité de détenteur des déchets au sens de l’article L.541-2 du code de l’environnement.
Cette solution s’explique par la règlementation relative aux « déchets » applicable à l’époque des faits, l’article L.541-3 du code de l’environnement habilitant alors le maire à mettre en demeure le propriétaire d’un terrain contaminé de procéder à sa dépollution.
Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 novembre 2010, cette compétence du maire au titre de la police « déchet » a été supprimée, l’article L.541-4-1 du code de l’environnement excluant désormais les sols pollués non excavés du champ d’application de cette police. Est-ce à dire que le maire ne sera plus compétent pour prescrire des mesures de dépollution ?
Rien n’est moins certain. L’ordonnance du 17 novembre 2010 a créé un régime spécial de police relatif aux sites et sols pollués en application duquel « l’autorité de police » peut, sous certaines conditions, prescrire au responsable d’un terrain sa remise en état. Or, l’article L.556-1 du code de l’environnement consacrant ce nouveau régime ne détermine pas l’autorité de police habilitée à ordonner des mesures de remise en état et ne donne aucune indication explicite sur la notion de « responsable ».
Il convient donc d’attendre l’interprétation qui sera donnée par la jurisprudence à ce nouveau texte afin de savoir notamment si le maire peut encore ou non enjoindre au propriétaire d’un terrain de le remettre en état à raison d’une contamination déclarée.
Ceci étant, on notera que le projet de décret d’application de l’article 188 de la loi Grenelle II en cours d’adoption prévoit que le préfet est seul compétent pour ordonner les mesures prévues à l’article L.556-1 susvisé lorsque la pollution ou le risque de pollution concerne le site d’une installation classée.
Dans un arrêt du 19 juillet 2011 (publié au Lebon), la cour administrative d’appel de Douai a considéré que le signataire d’une convention d’occupation du domaine public ne saurait réclamer à son cocontractant le remboursement des travaux de dépollution qu’il a été amené à engager pour la réalisation de son projet aux motifs (i) qu’il ne démontre pas que celui-ci était informé de l’ancienne affectation des terrains à l’exploitation d’une centrale thermique, ni de la pollution subsistant dans le sous-sol et (ii) qu’il n’a pas accompli, préalablement à la signature de la convention, les études nécessaires pour s’assurer de l’état du sol alors qu’il en avait la possibilité.
La cour de Douai a en outre estimé que le requérant ne pouvait pas utilement invoquer le manquement de son cocontractant à son engagement de communiquer un état des lieux préalablement à la signature de la convention alors (i) qu’il n’a pas établi que la « réalisation d’un état des lieux aurait été techniquement envisageable pour l’ensemble du site avant cette date » et (ii) qu’il a signé la convention d’occupation sans accomplir les diligences nécessaires en vue d’obtenir antérieurement un tel document.
Par cet arrêt, la cour de Douai rappelle, outre le principe de la charge de la preuve qui incombe au requérant, la nécessité pour le signataire d’une convention, qui veut préserver ses droits, de faire preuve des diligences nécessaires dans la recherche d’informations relatives à la qualité.
Réformes
Le projet de décret d’application des nouveaux articles L.125-6 et L.125-7 du code de l’environnement, relatifs à l’information des acquéreurs ou locataires d’immeubles sur les risques de pollution des sites ainsi que sur leur prise en compte dans les documents d’urbanisme, est en cours de préparation. Selon le projet en discussion, l’obligation d’information qui pèsera sur le propriétaire ou le bailleur reviendra à communiquer, lors de la vente ou la location, les informations établies par les préfectures sur les risques encourus dans la zone où se situe l’immeuble. A cet égard, seraient créées deux zones : des zones dites de vigilance (sites sur lesquels il y a une pollution avérée des sols ou des eaux souterraines ou encore sites ayant accueillis par le passé des activités réputées fortement polluantes) et des zones dites d’information (sites sur lesquels il y a une possibilité de pollution des sols ou des eaux souterraines).
Trois projets d’arrêtés sont en cours d’adoption visant à subordonner l’exploitation de certaines installations classées à la constitution de garanties financières permettant de mobiliser les fonds nécessaires à la mise en sécurité du site en cas de cessation d’activité et, le cas échéant, à sa remise en état.
A noter que le décret n°2011-2019 du 29 décembre 2011 réforme le contenu et le champ d’application des études d’impact sur l’environnement des projets de travaux, d’ouvrages ou d’aménagements. Ces nouvelles règles s’appliquent aux projets dont le dossier de demande d’autorisation, d’approbation ou d’exécution est déposé à compter du 1er juin 2012.
Notons également que le décret d’application du 30 décembre 2011 précisant le contenu de l’annexe environnementale au bail (ou bail vert) est paru au J.O du 31 décembre et s’applique à partir du 1er janvier 2012.
Ce décret, qui organise donc la relation entre bailleur et preneur autour de ce bail vert, s’applique selon un calendrier en deux temps : au 1er janvier 2012 pour les baux nouveaux ou renouvelés ; à partir du 14 juillet 2013 pour les baux en cours.
